Название "гостевой домик" у большинства граждан старшего и среднего возраста ассоциируется с неким райским местом на природе, куда вход был дозволен лишь избранным, как-то: партийным, советским и комсомольским бонзам, заезжим комиссиям, а также важным гостям из центра, приехавшим набраться впечатлений в провинции. В живописном уголке, как правило, скрытом от посторонних глаз, располагались несколько уютных домиков, банька, прудик, купальня, лодочная станция и прочие элементы инфраструктуры, которые позволяли вышеуказанным категориям клиентов расслабиться, нередко бесплатно, после неустанных трудов на благо советского народа. Согласно неписаному правилу, гостевые домики полагалось иметь организациям уровня райкома КПУ и выше. Нельзя сказать, что с наступлением эры капитализма подобного рода гостевые "хозяйства" исчезли без следа, но сейчас в данное 'понятие все чаще вкладывают другой, можно сказать, общедоступный, смысл (см. "Человеческим языком"). И хотя официальные данные о количестве гостевых домов в Украине отсутствуют, да и оценить потребность в них никто не берется, по словам Владимира Васильева, председателя Союза содействия развитию сельского зеленого туризма (далее - Союз), только в 2009 г. их ряды пополнили около 100 подобных мини-гостиниц. Заметим, что с подачи Союза подобный формат обслуживания туристов начал развиваться в сельских районах еще в середине 1990-х годов преимущественно в Карпатах, где сейчас зарегистрированы примерно 670 подобных объектов, т.е. они есть почти в каждом селе. Постепенно данный бизнес начинает развиваться, и в других регионах Украины, местные власти в которых поняли, какую выгоду может принести внутренний туризм, и начали оказывать владельцам гостевых домов информационную поддержку, в первую очередь -на профильных туристических выставках, а также предусматривать в планах развития территорий выделение участков для организации объектов по приему туристов. Как следствие, бизнес, что называется, пошел. Например, по данным управления по туризму Днепропетровской облгосадминистрации, в области с начала 2010 г. прошли регистрацию 12 гостевых домов. Повышению спроса на услуги подобных мини-отелей способствует и кризис, опустошивший кошельки сограждан, - вместо заграничных курортов они обратили наконец-то внимание на украинские рекреации. Нельзя сбрасывать со счетов и потенциальный интерес к аутентичному украинскому турпродукту со стороны гостей Евро-2012 - они клюют на любую экзотику. Иными словами, гостевые дома еще долго будут востребованными.

Святое место

В наиболее "привилегированном" положении в смысле организации гостевого дома находятся владельцы сельских усадеб, расположенных вблизи привлекательных для туристов объектов, например, в тех же Карпатах. Туда туристы приезжают независимо от наличия рекламы этих мест. Однако мода на сельский быт привела к тому, что востребованными могут оказаться гостевые дома, расположенные вблизи крупных городов во всех регионах Украины. Конечно, гостевой дом, окна которого выходят на соседский огород, вряд ли будет пользоваться большой популярностью. Поэтому наиболее подходящими для оборудования мини-гостиницы являются естественные природные красоты (лес, берег реки, луг и т.д.). Важное условие размещения - близость к городам: специалисты считают, что если усадьба расположена на расстоянии 250-300 км от крупного населенного пункта, то турист туда не поедет, поскольку потеря времени на дорогу сокращает время отдыха. Впрочем, есть и исключения: гостевые дома, оборудованные вблизи национальных заповедников, региональных ландшафтных парков, которые расположены даже на большем удалении от городов, но к которым налажено регулярное транспортное сообщение, будут привлекать туристов, что называется, по определению.

«Хатынка»

В принципе, для организации гостевого дома может подойти любая сельская усадьба - как принадлежащая домовладельцу, так и купленная бизнесменом, собирающимся попробовать свои силы на новом поприще. Кстати, Михаил Бухтияров, председатель горсовета Беляевки (Одесская обл.), рассказал, что появлению гостевых домов этот райцентр обязан именно предпринимателям, которые сначала в этих местах отдыхали, а потом начали вкладывать кровные в строительство и реконструкцию потенциальных туристических объектов. Следует учесть и то, что если в городах получить в собственность или аренду земельный участок под мини-отель весьма проблематично, то найти привлекательный участок для гостевого дома в сельской местности с видами на природу значительно проще и дешевле. Ведь отвод земельного участка под строительство частного дома не предполагает процедуру аукциона, а пустующую усадьбу можно приобрести и за $2-5 тыс.
По словам Марии Осиповой, менеджера проекта общественной организации "Центр развития и правовой поддержки села" (г. Одесса), нередки случаи появления в селах очень крупных проектов. Например, в 2008-2009 гг. на месте бывшего военного полигона в Тарутинском районе владелец одной из сети автозаправок затеял строительство целой этнографической деревни, с прицелом на организацию собственного зоопарка, а также рыбалки и охоты. Однако кризис вынуждает быть реалистами, и сейчас освоение земельного участка, предполагающее строительство мини-гостиницы с нуля, для подавляющего большинства бизнесменов - дело неподъемное. Поэтому и выгоднее, и дешевле начинать подобный бизнес с переоборудования имеющейся в собственности усадьбы.

Нормативная поддержка

Однако, прежде чем приступить к разработке и осуществлению проекта, будущему хозяину гостевого дома стоит подумать, а что, собственно, и для кого ему следует перестраивать и в каком качестве ему выступать. От этого зависят перспективы его бизнеса. Отметим: специального законодательного акта, регламентирующего развитие семейного сельского турбизнеса, не существует - до законопроекта "О сельском и сельском зеленом туризме", который был подан в парламент еще в 2004 г., народные избранники так и не добрались. Это - с одной стороны. С другой стороны, Закон "О туризме" позволяет заниматься этим видом деятельности, как физическим лицам, так и физическим и юридическим лицам - предпринимателям. Согласно же Закону "О лич¬ном приусадебном хозяйстве", допускается использование имущества сельской усадьбы для предоставления услуг в сфере сельского зеленого туризма без регистрации предпринимательской деятельности всеми членами семьи, перечень которых указан в Законе о налогообложении физлиц. В соответствии с постановлением Кабмина №297 от 15.03.06 г. "Об утверждении порядка предоставления услуг по временному размещению (проживанию)" регистрация собственника гостевого дома в качестве субъекта хоздеятельности требуется в случае строительства или оборудования так называемого коллективного средства размещения, рассчитанного на прием десяти и более гостей. Хозяева же усадеб, предоставляющие не более девяти мест размещения, уплачивают подоходный налог путем подачи ежегодной декларации (если при этом реализуются продукты питания, выращенные на личном приусадебном хозяйстве, от уплаты подоходного налога могут и освободить), ведут книгу регистрации приезжих и предоставляют в местные органы власти статистические данные. Помимо этого гостевой дом, принадлежащий физическому лицу, по словам г-на Васильева, не подлежит обязательной сертификации, а собственники таких усадеб могут предоставлять услуги проживания и питания, не имея профильного образования, а также заключать с наемными работниками трудовые соглашения, которые необходимо регистрировать в местных органах службы занятости.
При всей привлекательности ведения данного бизнеса без регистрации в качестве субъекта хоздеятельности данный вариант не лишен недостатков. Во-первых, физические лица не могут заключать с клиентами прямые договоры на туристическое обслуживание, поэтому им приходится заключать их с транспортными, экскурсионными или туристическими компаниями, которые, в свою очередь, не всегда идут на сотрудничество с частными лицами. Во-вторых, если цель домовладельца - развитие бизнеса, а его среднегодовой оборот и количество наемных работников вызывают вопросы со стороны фискальных и контролирующих органов, то такому предпринимателю предпочтительно все же пройти процедуру госрегистрации и работать на упрощенной системе налогообложения, как это чаще всего и происходит сейчас. Заметим, что проект Налогового кодекса, который готовится сейчас ко второму чтению, не предусматривает ограничений для "упрощенцев", занимающихся данным видом хоздеятельности, и предполагает поблажки в виде нулевой ставки единого налога для физлиц, которые оказывают бытовые услуги и доход которых не превышает 300 тыс.грн. в год. Если же владелец имеет несколько гостевых домов или мини-гостиницу, годовой оборот которой превышает 0,5 млн грн. (проект Налогового кодекса также предусматривает увеличение до 2 млн грн. предельного порога, позволяющего работать на упрощенной системе налогообложения юрлицам), ему целесообразнее зарегистрироваться в качестве юрлица, работающего на общей системе налогообложения, которая предоставляет ему право заключать соответствующие договоры, работать с туроператорами, осуществлять торговлю продуктами питания и получать от этого дополнительный доход. Но стоит учесть, что в этом случае к гостевым домам предъявляются требования по сертификации, аналогичные тем, которые предусмотрены для гостиниц. Заметим, что Союз разработал и добровольную отраслевую систему сертификации гостевых домов, предусматривающую присвоение им определенных категорий. И хотя нынче спрос на категоризацию еще слаб, многие участники рынка начинают понимать, что, имея категорию, проще обосновать стоимость размещения, особенно для иностранной клиентуры.

Форма «лица»

Специалисты отмечают, что поначалу многие владельцы усадеб пытались создать у себя некую мини-Европу, превращая свои дома едва ли не в замки. Сейчас же, как утверждает Владимир Трилис, председатель комиссии Союза по категоризации усадеб, многие хозяева отказались от недешевого евроремонта и, посоветовавшись с этнографами и коллегами по бизнесу, начали приводить фасады и убранство комнат в соответствие с местным колоритом. В некоторых регионах, например, в моду вошли деревянные срубы, в которых, с одной стороны, проще создать внутренний интерьер, но, с другой стороны, сложнее обеспечить "элементы цивилизации" (газ, водопровод и т.д.). "Несмотря на то что в усадьбе-срубе легче создать антураж, который в диковинку для нашей местности, в эксплуатации и обслуживании каменные дома надежнее", - считает Сергей Обертун, владелец усадьбы "Лагуна" (Одесская обл.).
В принципе, на рынке присутствует огромное количество разнообразных предложений гостевых домов - начиная от глинобитной усадьбы (стоимость размещения - 40-60 грн./сутки с человека) и заканчивая современными коттеджами (около 400 грн./сутки с человека). Но, повторимся, с учетом нынешних реалий создание гостевого дома целесообразно начинать с переоборудования собственного. Главное - изначально предусмотреть номера разной вместимости для приема семейных пар и отдельных гостей.
По подсчетам специалистов, первоначальные вложения в оборудование 4-5 комнат, способных вместить 9-12 туристов (как уверяют специалисты, это сейчас самый ходовой "размер" гостевого дома), по нынешним расценкам, могут составить не менее 250 тыс.грн. При этом 60-70% средств уйдет на внутреннюю отделку, сантехнику, мебель и закупку постельного белья, остальные 30-40% - на благоустройство и озеленение территории.
Надо понимать, что для раскрутки гостевого дома и выхода на загрузку в 60-65%, которая является базовой для многих "раскрученных" усадеб, потребуется не менее двух лет. Но достичь таких результатов только за счет продажи номеров, как это делается в городских гостиницах, при стоимости размещении 50-120 грн./сутки почти нереально. Именно поэтому, по словам Анастасии Бондар, маркетолога горного отеля "Карпатські полонини" (с. Орлов, Львовская обл.), большинство владельцев разделяют плату за проживание и питание, а также вводят дополнительные услуги, размещая на своем участке как можно больше объектов, способных принести дополнительный доход. Например, баню, бассейн, мангал, барбекю, беседки, площадки для пикников, которые предоставляются отдыхающим за отдельную плату и пользуются популярностью почти у всех категорий клиентов.
В последние два-три года появились первые попытки использовать, в коммерческих целях рыбалку и охоту. Но практика показывает, что если владелец сам не является специалистом в организации данных мероприятий, то к предоставлению таких услуг стоит относиться осторожно. В Украине рыбалка на частных водоемах с гарантированным уловом, широко востребованная, например, в Турции, приживается достаточно медленно. Попытки же заинтересовать более продвинутых клиентов "дикой" рыбалкой с предоставлением транспортных средств и оборудованных стоянок пока большого успеха не приносят. Данная услуга оказалась востребована в большинстве случаев только приезжими "отдыхантами". Местные же профессионалы привыкли рыбачить без посторонней помощи, а любителей пикников рыбалка, например, интересует лишь ради удовлетворения спортивного интереса. Тем не менее отказываться от рыбалки специалисты не рекомендуют. Практика показала, что "рыбаки" охотно берут на прокат плавсредства, использование которых является одним из основных источников дохода.
Что же касается охоты, то стандартный набор услуг (проживание, питание, транспортировка, услуги егеря) обычно предлагается клиентам за Е11Р.0,2-1 тыс. Но надеяться, что этот вид услуг принесет много денег, не стоит. "Изначально мы рассчитывали на то, что нашей основной целевой аудиторией будут охотники и рыбаки. Но оказалось, что таковой-стали любители семейного отдыха", - замечает Сергей Обертун.

Итого

Специалисты уверяют, что, в зависимости от места расположения, удаления от города, привлекательности региона, цен на услуги и загрузки, первоначальные вложения в переоборудование жилого дома в гостевой могут окупиться в течение двух-пяти лет. А в дальнейшем уровень рентабельности этого вида деятельности может составить 20-30%.